Le syndic est une personne ou société qui s’occupe de la gestion technique, comptable et administrative d’une copropriété d’un immeuble. Pour faire des économies, certains copropriétaires acceptent d’occuper la fonction de syndic. Bonne ou mauvaise idée ?
Me Delphine de Blandère, notaire chez Notaires Office, définit la copropriété comme « un montage qui a été inventé par les notaires pour répondre historiquement à une difficulté juridique avec une nouvelle forme de détention d’un logement, par rapport aux maisons classiques ».
Comment définir un syndic de copropriété ?
C’est une entité désignée par un vote de l’assemblée générale, composée des copropriétaires, pour gérer et administrer la copropriété. Me Delphine de Blandère explique : « Dans une copropriété, on est propriétaire de lots privatifs et de quotes-parts de parties communes. Exemple dans un petit immeuble de 2 lots : le propriétaire 1 détient le lot 1 et 500/1000e de parties communes. Le propriétaire 2 détient le lot 2 et la même valeur des communs. »
Dans ce cas précis, le syndic de copropriété est une entité étrangère aux propriétaires des lots 1 et 2. Celle-ci doit gérer les dépenses liées à la copropriété : l’éclairage des communs, l’assurance, le nettoyage des parties communes…
Quel est le rôle d’un syndic de copropriété ?
Véritable organe exécutif de la copropriété, le syndic assure 3 grandes missions :
1/ La gestion technique : son rôle lui permet de veiller à l’entretien et la conservation de l’immeuble en signant au nom du syndicat des copropriétaires divers contrats (prestation de ménage, de plomberie, etc.). Avant la tenue de l’assemblée générale, il met à disposition des copropriétaires une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude. En cas d’urgence, il fait exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
2/ La gestion comptable et financière : il établit le budget prévisionnel de la copropriété en concertation avec le syndicat des copropriétaires. Il ouvre un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
3/ La gestion administrative : il inscrit la copropriété au registre d’immatriculation. Il conserve les documents relatifs à la copropriété (la fiche synthétique de la copropriété, par exemple) et tient à jour la liste de tous les copropriétaires. Il veille à l’application du règlement de copropriété et informe les occupants de l’immeuble des décisions prises en assemblée générale. Il exécute les décisions de l’assemblée générale, convoquée une fois par an avec l’ensemble des copropriétaires.
Très souvent, au moment d’une vente immobilière, les notaires ont besoin de documents précis, comme l’expose Me Delphine de Blandère : « Nous avons besoin d’un pré-état daté et d’un état daté pour savoir si le vendeur est débiteur de charges auprès du syndic. La loi ALUR a aussi exigé des précisions à apporter à un candidat acquéreur d’un appartement dans un immeuble : les frais liés au contrat d’entretien, les procès-verbaux des 3 dernières années, les travaux importants à venir, l’état d’endettement de la copropriété, l’assurance… »
Syndic bénévole : avantages et inconvénients
A ce jour, on dénombre environ « 50 000 syndics bénévoles en France », comme le souligne Me Laurence Briday, notaire chez Notaires Office. « Pour être syndic bénévole, il faut être propriétaire direct, donc pas le petit ami. Il faut vraiment être propriétaire, d’une cave, d’un parking, d’un appartement. », poursuit-elle.
Selon Me Laurence Briday, l’intérêt d’un syndic bénévole, « ce sont les économies de coût d’un professionnel qui peuvent être de plus de 20% ». Me de Blandère met rapidement en alerte : « Le syndic bénévole ne peut fonctionner que dans les toutes petites copropriétés. Dès qu’il y a un problème juridique qui se présente, il faut forcément faire appel à un homme de loi. C’est très souvent une économie de bout de chandelle. »
En effet, la responsabilité d’un syndic bénévole est grande d’autant plus que « la réglementation ne s’arrête jamais. Par exemple, dans les immeubles anciens, il faut faire l’état général de tout l’immeuble (diagnostics). Le syndic bénévole n’a pas les compétences pour tout cela. Il peut oublier des éléments, des points importants de l’évolution de la réglementation. À terme, cela peut mettre en péril le bâti de l’immeuble pour des travaux qui auraient dû être effectués. », confie Me Delphine de Blandère. Elle conclut par une dernière mise en garde : « Par exemple, avec les Jeux Olympiques de Paris 2024, la réglementation impose de contrôler l’assainissement des immeubles collectifs proches de la Seine pour être certains qu’ils ne polluent pas l’eau. C’est très compliqué à suivre pour un syndic bénévole. »
A RETENIR : la gestion bénévole d’un syndic de copropriété est très souvent un échec. Cela nécessite du temps, de la compétence car les contraintes évoluent sans cesse (gestion administrative très lourde, évolution de la législation…). Spécialiste du droit immobilier, votre notaire est le bon interlocuteur pour vous accompagner sur ce genre de dossier, vous conseillant par exemple de souscrire une assurance de protection juridique.
